Hà Nội giải tỏa: người dân mất nhà đất được tái định cư thế nào?

Nhà đã bị phá dỡ, đất đã bị thu hồi, tiền đền bù không qua thương lượng bình đẳng. Giờ đây, ở đâu, tái định cư như thế nào đang là câu hỏi mà nhiều người dân Hà Nội đối mặt.

Chất lượng tái định cư được đặc biệt quan tâm khi hàng trăm ngàn người dân bị mất đất, mất nhà để phục vụ các dự án trong Quy hoạch tổng thể thủ đô tầm nhìn 100 năm.

Trong trường hợp dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, vẫn còn nhiều điều bất định. Trong khi nhà đã bị phá dỡ hoặc thuộc diện giải tỏa, thì bài toán "ở đâu" vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng đối với nhiều người. Có nhiều nguyên nhân, bao gồm không có đối thoại minh bạch giữa chính quyền, nhà đầu tư và người dân, cũng như tốc độ giải tỏa quá nhanh khiến tái định cư không theo kịp.

Bài toán tái định cư thực ra không chỉ là việc đổi chỗ ở, đền một chỗ ở mới cho người bị mất nhà.

Quan trọng hàng đầu, nếu không muốn nói là quan trọng nhất để đảm bảo việc tái định cư được bền vững, là sinh kế cho người dân. Với nhiều người, tái định cư đồng nghĩa với mất đi công việc kiếm sống hiện tại.

Tái định cư ở đâu?

Báo cáo từ UBND thành phố Hà Nội cho biết dự kiến các khu đô thị tái định cư sẽ được bố trí tại một số khu vực như Long Biên, Lĩnh Nam, Bát Tràng... Việc đầu tư xây dựng các khu này do liên danh THACO – Hòa Phát – Đại Quang Minh đề xuất đảm nhiệm.

Theo kế hoạch hiện tại, khu đô thị định cư tại phường Long Biên có quy mô khoảng 201ha, với khoảng từ 40.000-42.000 căn hộ định cư; khu đô thị định cư tại phường Lĩnh Nam có quy mô khoảng 98ha, với khoảng từ 15.000-16.000 căn hộ định cư.

Ngoài ra, khu đô thị đa mục tiêu tại xã Thư Lâm, xã Đông Anh quy mô khoảng 700ha hiện đang được hoàn thiện thủ tục quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, sơ bộ đáp ứng khoảng từ 16.000-18.000 lô đất định cư.

Tổng số lượng đơn vị nhà ở định cư – bằng đất và căn hộ chung cư cao tầng – dự kiến khoảng từ 79.000-85.000 căn, cơ bản đáp ứng nhu cầu tái định cư của các hộ dân bị ảnh hưởng bởi Dự án đầu tư xây dựng Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, theo tuyên bố của UBND TP Hà Nội.

Liên danh THACO – Hòa Phát – Đại Quang Minh là nhà đầu tư đề xuất dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, với cơ chế thanh toán bằng quỹ đất đối ứng khoảng 5.000 ha theo phương án BT (xây dựng-chuyển giao).

Theo ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội), Hà Nội cũng đang chuẩn bị một số nguồn tái định cư khác, bao gồm:

Ông Minh cũng cho biết quỹ nhà tái định cư hiện không còn nhiều và quỹ đất tái định cư sẽ do Sở Nông nghiệp và Môi trường chuẩn bị theo kế hoạch sử dụng đất của thành phố, theo Báo Xây dựng.

'Bằng hoặc tốt hơn' nơi ở cũ?

Trong nhiều năm qua, một diễn ngôn xuyên suốt của chính quyền Việt Nam là đảm bảo việc tái định cư "bằng" hoặc "tốt hơn" nơi ở cũ. Tiêu chí bằng hoặc tốt hơn này từng được nêu dự thảo sửa đổi Luật Đất đai vào năm 2023, nhưng lại không có trong Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024.

Việt Nam đang tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai, dự kiến sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10 tới.

Tuy nhiên, người dân có thể sẽ không đợi được lâu như vậy.

Theo đề xuất của liên danh THACO–Hòa Phát–Đại Quang Minh với UBND TP Hà Nội, mọi chuyện sẽ xong từ trước khi dự thảo nói trên được trình Quốc hội.

Cụ thể, đối với dự án công viên phường Phú Thượng – công trình mở màn thuộc Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng – liên danh này đề xuất UBND thành phố chỉ đạo UBND phường Phú Thượng hoàn tất giải phóng mặt bằng, trừ phần diện tích thuộc nghĩa trang Liên Ngạc, trước ngày 15/6.

Đây cũng là khu vực mà người dân có thể nhận hỗ trợ đền bù đất, nhà ở 0 đồng, theo một dự thảo.

Trong khi đó, đối với tuyến trục đại lộ, chủ đầu tư đề xuất hoàn thành công tác thẩm định, phê duyệt phương án và vị trí chi tiết (quy hoạch 1/500) trước ngày 15/6; phê duyệt dự án bồi thường, tái định cư trước ngày 5/7; giải phóng mặt bằng đối với đất công và đất nông nghiệp nằm trong phạm vi dự án trước ngày 20/9; đồng thời giao đất và khởi công xây dựng trước ngày 25/9.

Trên trang Facebook cá nhân, Đại tá Nguyễn Như Phong, cựu Tổng Biên tập báo PetroTimes, nhận định rằng những mốc thời gian nói trên là quá nhanh "trong khi chắc chắn họ [liên danh nhà đầu tư] phải biết việc di dân, đền bù giải phóng mặt bằng, tổ chức việc tái định cư… ở các địa bàn trong dự án đang nước sôi lửa bỏng đến thế nào? Và rất nhiều người dân không đồng thuận… Người dân đang có những phản ứng làm đau đầu chính quyền."

Trong nhiều năm qua, việc tái định cư vẫn tồn tại nhiều vấn đề, bao gồm chậm bố trí tái định cư, khu nhà tái định cư chất lượng không tương xứng, không hỗ trợ sinh kế…

Lần này, chính quyền có lẽ sẽ phải đối mặt với bài toán còn khó hơn nữa.

Khác với những đợt giải tỏa trước đây cho từng dự án đơn lẻ, số người bị ảnh hưởng bởi Quy hoạch tổng thể thủ đô tầm nhìn 100 năm sẽ lớn hơn rất nhiều. Thực tiễn triển khai theo đó cũng sẽ khó khăn hơn.

Riêng dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng ước tính sẽ khiến hơn 247.000 người (khoảng 70.474 hộ dân) bị ảnh hưởng, theo tổng hợp số liệu của các địa phương trong phạm vi dự án.

Cùng lúc, Hà Nội cũng đang phải tính toán phương án tái định cư cho rất nhiều hộ dân thuộc các dự án khác có nhà đã bị giải tỏa trong những tuần qua hoặc sắp tới.

Ngoài những dự án tái định cư đã nói ở trên, khu tái định cư Thượng Thanh (phường Việt Hưng, Hà Nội) nằm dọc tuyến Vành đai 2, gần nút giao Ngô Gia Tự-Nguyễn Văn Cừ mới đây đã được giao cho UBND phường Hồng Hà với dự kiến bố trí tái định cư cho những hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án xây dựng cầu Tứ Liên và cầu Trần Hưng Đạo.

Khu tái định cư này được xây dựng cách đây hơn 10 năm, vốn là nhằm giãn dân phố cổ Hà Nội nhưng hiện phần lớn căn hộ bị bỏ trống. Về vị trí địa lý, khu này cách khu vực giải tỏa cho dự án xây dựng cầu Tứ Liên và cầu Trần Hưng Đạo khoảng 9km.

Vào ngày 19/5, UBND thành phố Hà Nội đã khẳng định rằng việc bố trí tái định cư cho các hộ dân được thực hiện theo nguyên tắc bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, tiêu chí này không mang một yếu tố định lượng nào.

Vào ngày 19/5, phóng viên báo VnExpress đã tới ghi nhận điều kiện sống của người dân tại Khu tái định cư Thượng Thanh.

Bà Đỗ Thị Dựa, 81 tuổi, cho biết cả tòa nhà tái định cư nơi bà ở chỉ có một bảo vệ trong coi, các cửa ra vào ở tầng một bị chặn, ai muốn lên xuống phải đi qua tầng hầm rồi quay ngược trở lại.

"Tôi mong an ninh tại đây được cải thiện, các cửa ở tầng một được mở để người dân đi lại thuận tiện hơn," bà nói.

Ở phần bình luận, nhiều người chê điều kiện khu nhà.

"Nhìn nhà tái định cư cái thấy nó chán hẳn. Nhìn xấu. Ai lại chơi quả trần thạch cao mà kém hơn xây nhà tiền chế thế bao giờ? Cực mất thẩm mỹ. Tiện ích thì không có. Hãy học theo Singapore ấy, xây nhà ở xã hội nhưng chất lượng căn hộ khỏi bàn. Đẹp từ trong ra ngoài," một người viết.

Báo Dân trí cũng có bài phản ánh về khu Thượng Thanh, với những lời bình luận tương tự từ người đọc.

Chuyển nhà, đổi sinh kế

Tác giả bài viết LẦN ĐẦU TIÊN HIỂU THẾ NÀO LÀ MẤT NHÀ… trên Facebook chia sẻ câu chuyện tái định cư của mình như sau:

"Đất tái định cư nhận rồi bao giờ mới xây được? Trong lúc chờ thì ba thế hệ sống ở đâu, người già quen chỗ cũ sẽ thế nào? Việc làm, khách hàng, trường học của con cái rồi ra sao?"

Nhiều người bình luận bày tỏ sự đồng cảm với lời tâm sự này.

Chủ nhân bài viết được cho là một cư dân thuộc diện giải tỏa ở đường Hồng Hà, phường Hồng Hà cho dự án cầu Trần Hưng Đạo bắc qua sông Hồng. Có khả năng người này được tái định cư ở khu Thượng Thanh, cách xa 9km.

Đối với nhiều người khác, khoảng cách có thể lớn hơn nhiều, đặc biệt với các hộ dân ở các phường xa hơn về phía tây như xã Ô Diễn, phường Thượng Cát, xã Mê Linh…

Khoảng cách từ những khu vực này tới các khu tái định cư ở Lĩnh Nam, Long Biên, Bát Tràng có thể lên tới hơn 20km.

Không khó để thấy rằng sinh kế của nhiều người sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt là những người kinh doanh nhỏ lẻ quanh khu vực sinh sống với lượng khách hàng thân quen đã định hình sau nhiều năm. Tới nơi ở mới, họ phải bắt đầu lại từ đầu, hoặc tìm công việc mới.

Phổ biến hơn có lẽ là những công chức, học sinh đi làm và đi học gần nhà. Chuyển nhà đồng nghĩa với việc đi lại sẽ bất tiện hơn, xa hơn bội phần. Mà đi lại bất tiện có nghĩa là sẽ tăng chi phí và các rủi ro khác.

Đó là chưa kể những giá trị tinh thần, các kết nối xã hội, văn hóa truyền thống bị đứt gãy khi các cộng đồng dân vốn đã sống chung lâu năm bị giải tỏa, phân tán.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Sĩ Dũng, cựu Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, chính quyền đã làm "khá tốt phần đền bù tài sản, nhưng chưa làm đủ tốt phần tái tạo sinh kế, chưa giúp người dân chuyển từ người bị thu hồi đất thành người tham gia quá trình phát triển mới".

Ông cho rằng đất đai là "hệ sinh thái sinh tồn" đối với người nông dân Việt Nam.

"Tiền đền bù, dù lớn đến đâu, về bản chất cũng là nguồn lực hữu hạn. Nếu không có kỹ năng nghề mới, không được hỗ trợ chuyển đổi sinh kế và không có cơ hội tham gia vào nền kinh tế mới, nhiều người dễ rơi vào trạng thái có tiền trong ngắn hạn nhưng mất sinh kế trong dài hạn," ông nhận xét với báo Vietnamnet vào ngày 23/5.

Đây là những vấn đề mà người dân băn khoăn và cũng là những vấn đề mà chính quyền được đánh giá là còn chưa quan tâm giải quyết.

Bao giờ mới có nhà ở?

Những khu vực dự kiến xây dựng khu tái định cư như khu đô thị Thư Lâm và khu đô thị định cư tại phường Lĩnh Nam vẫn còn nhiều dở dang, chưa đủ điều kiện tiếp nhận dân đến sinh sống.

Báo Vietnamnet, trong bài viết ngày 25/5 về khu vực ở phường Lĩnh Nam, cho biết nơi đây "hiện nay chủ yếu là đất nông nghiệp với một số công trình tạm và nhà máy sản xuất nằm rải rác trên khu đất".

Báo Lao Động ghi nhận vào ngày 22/5 rằng "cò đất" đã bắt đầu xuất hiện ở khu đô thị Thư Lâm, nhiều biển quảng cáo với nội dung nhận mua bán đất tái định cư, ký gửi, hỗ trợ làm sổ đỏ, mua đất nền cùng các bàn tư vấn được đặt công khai dọc các tuyến đường nội khu.

Tới ngày 1/6, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng đã tới khu đô thị này và khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City tại các xã Thiên Lộc, Phúc Thịnh, Mê Linh. Đây cũng là một khu vực dự kiến được sử dụng cho việc tái định cư, bên cạnh những mục tiêu khác.

"Hiện nay người dân đã bàn giao hơn 160ha đất cho dự án. Nếu chậm triển khai xây dựng sẽ gây lãng phí nguồn lực. Vì vậy các thủ tục về chủ trương đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng, thẩm định… cần được giải quyết nhanh nhất có thể nhưng vẫn phải bảo đảm đúng quy định pháp luật," ông Thắng nói.

Không rõ "nhanh nhất có thể" sẽ được cụ thể hóa như thế nào.

Theo kế hoạch hiện tại, tiến độ triển khai khu đô thị Thư Lâm là từ quý 1/2026 đến quý 3/2029. Trong khi đó, kế hoạch triển khai ban đầu của khu Bắc Thăng Long Urban City là từ 2026 đến 2032. Mới đây, dự án này được cập nhật vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2026-2030.

Trong khi giải tỏa và phá dỡ nhà cửa được thực hiện rất nhanh, việc bố trí nơi ở mới thì làm rất chậm, thậm chí còn chưa rõ ràng.

Ở thời điểm hiện tại, giải pháp là chính sách hỗ trợ tạm cư – hộ độc thân được không quá 5 triệu đồng/tháng; đối với hộ nhiều người là 2,5 triệu đồng/người/tháng và tối đa 15 triệu đồng/hộ/tháng.

"Nếu thuê nhà thì với 15 triệu đồng, người dân hoàn toàn có thể thuê được một căn hộ chung cư trong khu vực. Chính sách của Hà Nội hiện đã tiệm cận mặt bằng giá thực tế sau khi tham khảo mức giá trên thị trường," Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Trương Việt Dũng nói hôm 19/5.

Nhưng ngay cả phương án tạm thời là thuê nhà cũng nảy sinh nhiều bất cập.

Báo VnExpress đưa tin ngày 4/6 rằng hàng trăm hộ dân ở phường Hồng Hà có nhà thuộc diện giải tỏa cho dự án xây cầu Trần Hưng Đạo đang phải đi thuê trọ để chờ nhà tái định cư.

"Nhiều nhà không kịp dọn, phải bán tháo đồ đạc, còn nhà tôi mang gửi em gái ở Ngọc Hồi, cách khoảng 10 km," một người dân chia sẻ về thời điểm họ dọn đi khỏi ngôi nhà của mình.

Một cặp vợ chồng chia sẻ với VnExpress rằng họ "được biết chính quyền Thư Lâm cam kết hai tuần bàn giao mặt bằng, mà nay ba tuần trôi qua vẫn chưa thấy thông tin".

Tới ngày 8/6, UBND thành phố Hà Nội cho biết thành phố dự kiến vào ngày 10/10 sẽ có một khu trưng bày, giới thiệu quy hoạch dự án, các khu đô thị định cư, căn hộ mẫu và phương án tái định cư.

Chính quyền cũng khẳng định "việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân là yêu cầu xuyên suốt trong toàn bộ quá trình triển khai dự án".

Mua nhà trước nhận suất tái định cư

Trong số những người đợi nhà tái định cư, ắt hẳn sẽ có sẽ có những người cân nhắc việc mua một căn nhà để ở, với nhiều lý do khác nhau.

Mua nhà ở Hà Nội trong giai đoạn hiện tại không hề dễ khi giá nhà đất tăng cao.

Vào giữa tháng Tư, trả lời báo Dân trí, bà Đỗ Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho biết rằng giá nhà riêng Hà Nội đã vọt lên mức 253 triệu đồng/m2 trong quý I, tăng tới 20-30% so với mức 207 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025.

Trước đó, vào tháng 12/2025, Bộ Xây dựng thông tin rằng trong những năm gần đây, giá chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền tăng cao, bình quân khoảng 10-15% mỗi năm, cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%. Đối với các đô thị như Hà Nội và TP HCM, bộ này cho biết giá nhà liên tục tăng cao.

Bên cạnh vấn đề tài chính, những người này cần cân nhắc rủi ro pháp lý đi kèm, như những gì đang xảy ra với người dân ở bãi rác Nam Sơn, hiện thuộc xã Trung Giã, Hà Nội.

Cụ thể, theo ghi nhận của báo Lao Động, nhiều hộ dân ở đây sau khi nhận tiền đền bù đất nông nghiệp đã mua đất mới ổn định chỗ ở. Sau đó, khi xét tái định cư, những hộ này này bị liệt kê vào dạng không đủ điều kiện vì "đã có đất ở trên địa bàn xã".

Đây là những người có đất thuộc diện giải tỏa để thực hiện dự án di dân vùng ảnh hưởng môi trường Khu Liên hợp xử lý chất thải Sóc Sơn.

"Chúng tôi nhận tiền đền bù đất nông nghiệp xong mới đi mua đất và xây nhà ở. Đất ở của gia đình hình thành sau khi có quyết định thu hồi đất chứ không phải có từ trước," một người nói.

"Trước khi bị thu hồi đất, tôi không có nhà hay đất ở nào khác. Sau khi nhận tiền đền bù đất nông nghiệp, tôi mới đi mua đất để có chỗ ở," một người khác chia sẻ.

Giải thích về vấn đề này, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội viện dẫn Điểm b, Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định rằng, "Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường về đất ở."

Tuy nhiên, theo Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP HCM), vấn đề cốt lõi không chỉ là có đất hay không mà là có đất vào thời điểm nào.

"Nếu hộ dân đã có đất ở khác từ trước khi có thông báo thu hồi đất, trước khi lập và phê duyệt phương án bồi thường thì việc không bố trí tái định cư có cơ sở pháp lý rõ hơn.

"Ngược lại, nếu họ chỉ mua đất sau khi đã nhận thông báo thu hồi, sau khi biết mình phải di dời, lại dùng chính tiền bồi thường đất nông nghiệp để tự lo chỗ ở tạm trong lúc dự án kéo dài, thì không nên vội coi đó là căn cứ đương nhiên để tước quyền tái định cư," ông nói trên báo Lao Động.

Đây chỉ là một trong vô vàn vấn đề mà người dân phải đối mặt trong hành trình nhận nhà tái định cư. Có những trường hợp thuộc diện được tái định cư, nhưng cũng không biết bao giờ mới có nhà.

Ví dụ, nhiều hộ dân thuộc diện giải phóng mặt bằng trong dự án Đường Vành đai 2,5 đoạn Ngụy Như Kon Tum-Nguyễn Trãi dù đã ký giấy tờ, đồng ý với phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và sẵn sàng di dời, nhưng chưa biết tái định cư sẽ thế nào, theo báo Tiền Phong vào tháng 3/2026.

Một người dân cho biết gia đình được nhận hai khu đất tái định cư, nhưng chưa biết ở vị trí nào. Một người khác kể rằng gia đình bà có thửa đất của gia đình rộng 52m2 và bị thu hồi 35,2m2 với phương án bồi thường là hai suất tái định cư. Tuy nhiên, phương án nêu "được xét tái định cư trong trường hợp đồng ý thu hồi nốt phần diện tích đất còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng", tức khoảng hơn 16m2.

Tuy nhiên, người này cho biết không đồng ý với phương án này vì cho rằng thửa đất này đủ điều kiện để tồn tại.

"Vợ chồng chúng tôi hiện không có nghề nghiệp, tuổi đã cao lại đông con, nhiều cháu nên muốn giữ lại hơn 16m2 để sau này mở cửa hàng nhỏ mưu sinh," người này chia sẻ.

Một vụ việc nổi cộm khác, do báo Đại biểu Nhân dân phản ánh, là việc hàng chục hộ dân mua nhà tái định cư của Dự án thoát nước nhằm cải thiện môi trường Hà Nội - Dự án II trên địa bàn quận Hoàng Mai vẫn đang phải sống trong cảnh thuê nhà dù dự án xây nhà tái định cư đã hoàn thành gần tám năm.

Hai dự án trên không thuộc dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, nhưng cũng không phải hai trường hợp cá biệt.

Những khúc mắc trong chuyện tái định cư ở Việt Nam đã tồn tại trong nhiều năm qua, dưới nhiều hình thức và vấn đề khác nhau. Điểm chung dễ nhận thấy là việc người dân rơi vào cảnh đi "đòi" quyền lợi trong một mối quan hệ mà quyền lực nghiêng hẳn về phía chính quyền và doanh nghiệp.