چرا میامی آمریکا به محل زندگی میلیاردرها تبدیل شد؟

مارک زاکربرگ، بنیان‌گذار فیس‌بوک، در ماه مارس گران‌ترین ملکی را که تاکنون در میامی معامله شده است خرید. او برای عمارتی در حال ساخت به مساحت نزدیک به ۲۸۰۰ متر مربع در جزیره خصوصی ایندین کریک، ۱۷۰ میلیون دلار پرداخت کرد.

اما این ملک، گران‌ترین خانه‌ای نیست که اکنون برای فروش در این شهر جنوب فلوریدا عرضه شده است.

در حال حاضر، رکورد گران‌ترین خانه عرضه‌شده در بازار متعلق به عمارت جان دیوِنی، معامله‌گر اوراق قرضه، در کی بیسکین است که با قیمت ۲۳۷ میلیون دلار برای فروش گذاشته شده است. در واقع، اگر از علاقه‌مندان سینما باشید، ممکن است این خانه را بشناسید.

این عمارت در فیلم مشهور «صورت زخمی» محصول ۱۹۸۳، به کارگردانی برایان دی‌پالما و با بازی آل پاچینو، به عنوان خانه فرانک لوپز، قاچاقچی مواد مخدر، به تصویر کشیده شده است. این همان جایی است که برای نخستین بار الویرا، با بازی میشل فایفر، را می‌بینیم که با آسانسور شیشه‌ای نمادین عمارت پایین می‌آید.

اگرچه ۹۹٫۹ درصد جمعیت جهان حتی نمی‌توانند به پرداخت چنین مبلغ‌های خارق‌العاده‌ای برای خانه فکر کنند، میامی برای آن ۰٫۱ درصدی که توانایی پرداخت دارند، به یکی از مقصدهای محبوب تبدیل شده است.

ای. بی. سولومونت، خبرنگار روزنامه وال‌استریت ژورنال که در زمینه بازار املاک مسکونی تخصص دارد، به بی‌بی‌سی می‌گوید: «شمار زیادی از افراد با درآمد بالا به دلیل مزیت‌هایی که زندگی در میامی فراهم می‌کند، به فلوریدا نقل مکان کرده‌اند.»

مایی دلا وگا، بنیان‌گذار شرکت «وان ساتبیز اینترنشنال ریلتی»، یکی از شناخته‌شده‌ترین شرکت‌های فروش خانه‌های فوق‌لوکس در جنوب فلوریدا، می‌گوید: «نرخ جرم و جنایت پایین است، آب‌وهوا عالی است، محله‌های زیبایی وجود دارد و مالیات ایالتی هم دریافت نمی‌شود.»

علاوه بر زاکربرگ، فهرست میلیونرهای سرشناسی که در سال‌های اخیر محل زندگی خود را به میامی منتقل کرده‌اند، شامل جف بیزوس، بنیان‌گذار آمازون، لری پیج و سرگئی برین، از بنیان‌گذاران گوگل، و همچنین ایوانکا ترامپ، دختر دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور آمریکا، و همسرش جرد کوشنر است.

سولومونت می‌گوید: «وقتی پای یک، دو یا سه چهره تاثیرگذار دنیای کسب‌وکار به میان می‌آید که به جایی نقل مکان می‌کنند، افراد دیگری هم مزایای آن را می‌بینند و از آن‌ها پیروی می‌کنند. آنها به‌تدریج دیگر تنها نیستند؛ بلکه شبکه‌ای از افراد همفکر در اطرافشان شکل می‌گیرد.»

مایی د لا وگا معتقد است بازار املاک میامی وارد «دوره تازه‌ای از املاک شاخص و منحصربه‌فرد» شده است. او می‌گوید: «شمار معاملات خانه‌هایی با ارزش بیش از ۶۰ میلیون دلار رو به افزایش است و این بازار همچنان به رشد خود ادامه می‌دهد.»

او توضیح می‌دهد: «اگر سال ۲۰۲۵، یعنی آخرین سال کامل فعالیت ما را در نظر بگیریم، بیش از ۵۱۷ میلیون دلار فروش داشتیم و همه این معاملات مربوط به املاکی با ارزش بیش از ۶۰ میلیون دلار بود.»

اما چرا میامی؟ چه چیزی این شهر در جنوب فلوریدا را به مقصدی چنین جذاب برای ثروتمندترین افراد جهان تبدیل کرده است؟

چگونه همه‌گیری کرونا به نقطه عطفی برای میامی تبدیل شد

میامی به‌دلیل آب‌وهوای مطلوب، سواحل و دسترسی مناسب هوایی، از دیرباز مقصدی جذاب برای افراد بسیار ثروتمند، به‌ویژه ثروتمندان آمریکای لاتین، بوده است.

ای.بی. سولومونت توضیح می‌دهد: «اما در دوران همه‌گیری کووید، مردم در آمریکا متوجه شدند که فلوریدا برای کسب‌وکار باز است و محدودیت‌های سایر مناطق را ندارد.»

در دوران همه‌گیری کووید، فلوریدا به دلیل آنکه از نخستین ایالت‌های آمریکا بود که محدودیت‌های رفت‌وآمد در فضاهای عمومی را لغو کرد، الزام استفاده از ماسک را کنار گذاشت و مدارس، بارها و رستوران‌ها را دوباره بازگشایی کرد، جنجال‌برانگیز شد.

اما با وجود اینکه این تصمیم‌ها انتقادهای زیادی را متوجه فلوریدا کرد، همین سیاست‌ها این ایالت را که ران دی‌سانتیس، جمهوری‌خواه، فرماندار آن بود، به مقصدی جذاب برای افراد ثروتمندی تبدیل کرد که در ایالت‌هایی با محدودیت‌های بهداشتی بسیار سخت‌گیرانه‌تر، مانند نیویورک، کالیفرنیا یا ایلینوی زندگی می‌کردند.

سولومونت توضیح می‌دهد: «وقتی این واقعیت را هم اضافه کنید که فلوریدا بهشت مالیاتی است و ساکنانش برخلاف ساکنان برخی ایالت‌های دیگر مالیات ایالتی نمی‌پردازند، میامی نه‌ فقط به‌دلیل فضا و سبک زندگی، بلکه به‌دلیل همین مشوق مالیاتی بزرگ، به‌شدت محبوب شد.»

مایی دلا وگا می‌گوید با نقل مکان نخستین چهره‌های بانفوذ دنیای فناوری و کسب‌وکار، مانند پیتر تیل، هم‌بنیان‌گذار پی‌پل، و کن گریفین، بنیان‌گذار صندوق سرمایه‌گذاری سیتادل، نوعی اثر دومینویی شکل گرفت و افراد ثروتمند بیشتری به میامی جذب شدند.

مایی دلا وگا می‌گوید: «بخشی از این ماجرا به مد هم مربوط می‌شود. افرادی هستند که با خود می‌گویند: "فلان شخص که به اندازه من ثروت دارد آنجا خانه خریده است، آیا من هم باید آنجا خانه بخرم؟"»

این روند باعث شد عرضه املاک ویژه بازار فوق‌ لوکس در برخی مناطق افزایش و قیمت‌ها بیشتر شوند.

ابرمیلیاردرهای میامی

مایی د لا وگا می‌گوید«در بازار املاک یک قاعده طلایی وجود دارد: همه‌چیز به موقعیت مکانی بستگی دارد.»

در میامی‌، مکان مطلوب با چشم‌انداز دریا یا خلیج مترادف است.

سولومونت می‌گوید: «املاک ساحلی به دلیل کمیاب بودنشان با قیمت‌های بالاتری عرضه می‌شوند. در حال حاضر تعداد خریداران از تعداد خانه‌های موجود در کنار آب بیشتر است و تا زمانی که این وضعیت تغییر نکند، قیمت‌ها همچنان افزایش خواهند یافت.»

شاید هیچ مکانی بهتر از ایندیَن کریک، خصوصی‌ترین و انحصاری‌ترین جزیره میامی، این واقعیت را نشان ندهد. به گفته مایی د لا وگا، این منطقه «هنوز هم رکورددار قیمت‌های سرسام‌آور در بازار املاک است.»

ایندین کریک را «پناهگاه میلیاردرها» می‌نامند؛ جایی که افرادی چون مارک زاکربرگ، جف بیزوس و ایوانکا ترامپ عمارت‌های خود را در آن بنا کرده‌اند. این جزیره با وجود آنکه مساحتش چندان بیشتر از سنترال پارک نیویورک نیست، شهردار و نیروی پلیس اختصاصی خود را دارد و ورود به آن از طریق پلی سفیدرنگ و کم‌جلب‌توجه انجام می‌شود که دو ایستگاه نگهبانی از آن محافظت می‌کنند.

د لا وگا می‌گوید: «اگر بپرسید چرا ایندین کریک، پاسخ این است: جزیره‌ای خصوصی با امکانات فراوان و قطعه‌زمین‌های بزرگ است، آب آن را احاطه کرده و برای صاحبان قایق بهشت محسوب می‌شود. افزون بر این، امنیت فوق‌العاده‌ای دارد.»

او توضیح می‌دهد: «این جزیره‌ای خصوصی با زمین گلف است. «جزیره میلیاردرها» که زمین‌هایش با قیمت ۲۰۰ میلیون دلار فروخته می‌شوند.»

اما بازار املاک فوق‌لوکس تنها به جوامع محصور و منزوی مانند ایندین کریک محدود نمی‌شود. روزنامه وال استریت ژورنال برآورد کرده است که ارزش املاک واقع در نورث بی رود، خیابانی به طول حدود ۶/۵ کیلومتر در میامی بیچ که محل زندگی چهره‌هایی چون شکیرا و دیوید و ویکتوریا بکام است، به حدود ۱/۷ میلیارد دلار می‌رسد. همین موضوع این خیابان را به ارزشمندترین خیابان آمریکا از نظر ارزش املاک تبدیل کرده است.

املاک بالای ۶۰ میلیون دلار در مناطق سنتی‌تر میامی مانند کوکونات گروو، کورال گیبلز و کی بیسکین نیز برای فروش عرضه شده‌اند.

میامی چگونه تغییر کرد؟

جان دیوانی، معامله‌گر اوراق قرضه، می‌گوید زمانی که در سال ۲۰۰۳ املاکی را خرید که امروز عمارت ۲۳۷ میلیون دلاری او در کی بیسکین را تشکیل می‌دهند، یکی از مهم‌ترین دلایلش سکوی فرود بالگردی به مساحت حدود هزار متر مربع بود که روی آب امتداد دارد و زمانی ریچارد نیکسون، رئیس‌جمهور پیشین آمریکا، از آن استفاده می‌کرد.

او می‌گوید: «یک روز در ۳۳ سالگی با بالگرد پرواز می‌کردم. من که در کی بیسکین بزرگ شده بودم، وقتی این سکوی فرود را دیدم، با خود گفتم دوست دارم آن را داشته باشم تا بالگردهایم را آنجا فرود بیاورم.»

او در معامله‌ای که تمام رکوردهای آن دوره را شکست، ۱۵ میلیون دلار برای قطعه‌ زمین محل ساخت خانه و سپس ۱۵ میلیون دلار دیگر برای زمین مجاور پرداخت کرد.

د لا وگا توضیح می‌دهد این‌ها قیمت‌های عادی دوران پیش از همه‌گیری در میامی بودند.

او می‌گوید: «به یاد دارم یکی از املاکی که آن زمان فروختیم، خانه شکیل اونیل در استار آیلند، جزیره خصوصی دیگری در ورودی میامی بیچ، بود که با قیمت ۱۶ یا ۱۸ میلیون دلار فروخته شد.»

یکی از توضیح‌های افزایش بی‌اندازه قیمت املاک فوق‌ لوکس طی سال‌های اخیر، حجم پولی است که ثروتمندترین افراد در اختیار دارند.

براساس داده‌های گردآوری‌شده در «شاخص نابرابری» اقتصاددانان دانشگاه کالیفرنیا، برکلی و مدرسه اقتصاد پاریس، ثروت ۰٫۱ درصد ثروتمند جمعیت طی ۵۰ سال گذشته نزدیک به ۱۳ برابر شده است. در این پژوهش، افراد دارای ثروتی بیشتر از ۴۳ میلیون دلار، جزو ۰٫۱ درصد ثروتمند محسوب می‌شدند.

سولومونت می‌گوید وجود این حجم پول، مبلغی را که مردم برای خریدها پرداخت می‌کنند، بالا می‌برد: «مشاوران املاک می‌گویند ارزش هر چیز، همان مبلغی است که کسی حاضر است برای آن بپردازد.»

«برای من و شما، پرداخت یک میلیون دلار برای ملکی ممکن است تصورناپذیر باشد. برای دیگران، ۱۰ میلیون دلار مبلغی اغراق‌آمیز است. اما وقتی میلیاردها دلار در حساب دارید، خرید ملکی ۶۰ میلیون دلاری شاید اتفاقی استثنایی نباشد. بسیاری از آن‌ها این مبلغ را نقدی می‌پردازند.»

او می‌گوید: «میان مبلغی که مردم عادی برای مسکن می‌توانند بپردازند و این عمارت‌های چند ده‌ میلیون‌ دلاری قطعا شکاف وجود دارد اما حجم معاملاتی که برای املاک بالای ۶۰ میلیون دلار انجام می‌شود، نشان می‌دهد بازاری وجود دارد که همچنان مرزها را جابه‌جا می‌کند.»

به گفته د لا وگا، رشد قیمت گران‌ترین املاک، قیمت خانه‌ها در رده‌های پایین‌تر را نیز افزایش می‌دهد.

تمام این تحولات مستقیما در قیمت‌هایی منعکس شده‌اند که ساکنان عادی میامی می‌پردازند.

براساس تحلیل داده‌های سال ۲۰۲۴ اداره آمار آمریکا، هزینه زندگی در منطقه میامی‌ـ‌فورت لادردیل‌ـ‌پالم بیچ از نیویورک بیشتر شده است.

هزینه زندگی در منطقه‌ای که با نام «ساحل طلایی» شناخته می‌شود، اکنون حدود پنج درصد بیشتر از منطقه کلان‌شهری نیویورک و حومه آن است.

همچنین براساس اطلاعات اداره آمار کار آمریکا، قیمت‌های مصرف‌کننده در جنوب فلوریدا از سال ۲۰۱۹ تاکنون ۳۶ درصد افزایش یافته‌اند.

شبکه فاکس بیزنس گزارش داده است قیمت مسکن در جنوب فلوریدا از زمان همه‌گیری ۷۹ درصد افزایش یافته و میانگین حق بیمه سالانه خانه در این منطقه، بالاترین میزان در سراسر کشور است.

از همین رو، پس از هجوم گسترده ساکنان جدید در دوران پس از همه‌گیری کرونا، میامی در سال‌های اخیر روندی معکوس را تجربه کرده و بخشی از جمعیت خود را از دست داده است.

اما با وجود رشد خیره‌کننده بازار املاک فوق‌لوکس در میامی، برخی تحلیلگران درباره پایداری این روند تردید دارند. سولومونت می‌گوید: «در مقطعی، این پرسش مطرح خواهد شد که آیا با یک حباب روبه‌رو هستیم یا نه. آیا پرداخت ۷۵ میلیون دلار برای یک خانه ساحلی واقع‌بینانه است؟»